С уверенностью могу сказать, что такая мечта как «собственный домик у моря» является одной из наиболее популярных у жителей нашей необъятной страны. Работая более десяти лет в сфере недвижимости в чудесном черноморском городе Геленджик, я уже накопил достаточно опыта, чтобы поделиться с уважаемыми читателями и мечтателями мыслями и выводами о том, как воплотить Вашу мечту в жизнь и стоит ли «овчинка выделки».

Итак, приехав на отдых на море, любой отпускник пребывает в самом благожелательном настроении и готов порой на немыслимые героические поступки, даже бросить всё и остаться в «этом раю» навечно. Однако, к концу отпуска эйфория немного проходит и здравый смысл возвращает в реальность 99 процентов потенциальных покупателей. Однако у одного процента мысль о приобретении недвижимости на юге всё же глубоко застревает в голове и сердце. Такие потенциальные покупатели переходят в разряд подготовленных, которые помимо созерцания и вздохов начинают предпринимать реальные шаги и действия. Вот именно такой категории граждан будет интересна и полезна данная статья.

У каждого возникает своя личная причина, мотив, наталкивающий на переезд, либо на приобретение объекта недвижимости для собственного летнего отдыха или его использование в коммерческих целях. В любом случае, каждый оценивает свои силы, финансовое состояние и перспективу на будущее. Поэтому обратимся к конкретным цифрам.

Стоимость объектов недвижимости может значительно различаться по следующим параметрам:

• площадь (квартиры, дома, земельного участка);
• отдаленность от набережной;
• этаж квартиры;
• «возраст» квартиры, дома (новостройка, «вторичка»);
• состояние квартиры, дома (планировка, ремонт, дизайн);
• вид на море;
• категория земель (для земельных участков: ИЖС, КФХ, сельхоз.назначение, также в собственности или в аренде);
• инфраструктура и др.

Хотя последний пункт является достаточно субъективным для обсуждения. Геленджик — город небольшой и все необходимые объекты находятся в шаговой доступности. Но кому-то бывает принципиально важно иметь продуктовый магазин в собственном доме, а не в соседнем, аптеку за углом, а не через квартал, автобусную остановку в десяти метрах, а не в двадцати и т.п.

Таким образом (цены летом 2016 года), например, однокомнатная квартира 35—40 м² в стандартном пятиэтажном (девятиэтажном) доме постройки восьмидесятых-девяностых годов в 500 метрах от набережной и от центра, средний этаж, без мебели стоит в среднем от 2 млн.500 тыс.руб. Бонусы: вид на море +100 тыс.руб., современный ремонт +200—300 тыс.руб., мебель — по договоренности. Минусы: первый или последние этажи −100-200 тыс.руб., вид «окно в окно или в стену» −100 тыс.руб., без ремонта −100-300 тыс.руб., дальше от центра и от набережной −100-300 тыс.руб.

Двухкомнатные около 50 м² соответственно стоят в среднем от 3 млн.руб. (плюс-минус бонусы и недостатки), трехкомнатные около 70 м²—3 млн.500 тыс.руб.

Еще раз отмечу, что цены указаны средние. Окончательная стоимость зависит от вышеперечисленных параметров и капризов продавцов. Стоимость коммунальных платежей в квартирах с центральным отоплением, водопроводом, газом (при наличии счетчиков) площадью 35 м² и одним проживающим человеком приблизительно: зимой — 3500 руб., летом — 1500 руб.

Стоимость квартир в новостройках под чистовую отделку в готовых домах с документами примерно 60 тыс.руб./м2, в строящихся — от 45 тыс.руб./м2. Также учитываем все положительные или отрицательные коэффициенты, влияющие на стоимость. Коммунальные платежи в таких квартирах значительно ниже благодаря газовому котлу, а соответственно автономному отоплению квартиры и автономной горячей воде. Оплата идёт только за газ, холодную воду/канализацию и электричество и обслуживание дома. Исходя из прошлого примера, однокомнатная квартира 35 м² с одним проживающим человеком — зимой 1500 руб. летом — 1000 руб. Ремонт в квартире под чистовую отделку по ценам 2016 года на стройматериалы и работу может обойтись в среднем 300—400 тыс.руб. Это без мебели, бытовой техники и предметов интерьера.

Стоимость земельных участков варьируется от 3 млн.руб. за сотку в 1—3 кварталах от набережной, с хорошим фасадом (от 15 м.), правильной формы, на ровной поверхности, с хорошим подъездом к участку. В 4—5 кварталах от моря стоимость уменьшается до 2—1,5 млн.руб. за сотку. Более дешевые участки либо имеют неудачную конфигурацию, месторасположение, либо существуют проблемы с оформлением документов.

Разбег цен на дома ещё более широкий, чем на земельные участки. Исходя из моего опыта, дом, стоимостью менее 10 млн.руб. либо уже нуждается в ремонте в связи с возрастом, либо ещё не достроен до конца. В любом случае, покупателя ждут крупные капиталовложения. А вот начиная от 12—15 млн.руб. уже вырисовываются больше и больше вариантов выбора «домика мечты». Имея в кармане 20—30 млн.руб. Ваша душа уже имеет право и покапризничать. В этом случае и продавцы, и посредники будут особенно расположены к Вашей персоне!

Кстати, обычно агентства недвижимости за подбор объекта и оформление сделки берут с покупателя 3%. Чем выше сумма объекта, тем реальнее снизить процент. Также можно договориться об оплате процентов за услуги и с продавцом, либо 50/50 покупатель/продавец. Адекватный посредник (агентство) всегда договаривается со своими клиентами с каждым в индивидуальном порядке, дабы все были довольны и счастливы!

Оформление сделки занимает всего несколько дней, если обе стороны готовы (в наличии документы с одной стороны и деньги с другой).

Итак, Вы стали счастливым обладателем недвижимости на морском побережье. Если Вы решили проживать сами, то остаётся поздравить с новосельем и пожелать всех благ! Но если объект недвижимости используется только в период Вашего отдыха, а остальное время пустует? Рассмотрим варианты. Если Вы не нуждаетесь в дополнительном доходе, уже подружились с соседями и доверяете им, то лучшим выходом будет отключить коммуникации, закрыть квартиру и доверить ключи соседке «на всякий случай», конечно, не оставляя в квартире очень ценных вещей. Даже советую сделать фото интерьера и техники.

Если же дополнительный доход не помешает, и также при этом Вас не будет «грызть» постоянная мысль, что Вашу квартиру «убьют» квартиранты, то до следующего сезона лучшим решением было бы сдать Ваши квадратные метры в аренду. В настоящее время стоимость аренды однокомнатной квартиры 12—15 тыс.руб. в месяц — вне курортного сезона (плюс коммунальные платежи дополнительно). Я рекомендую в обязательном порядке заключать официальный договор аренды, прописывать любые важные для Вас условия и оформлять это всё в агентстве недвижимости. За небольшую плату у Вас будет уверенность, что агент проследит за порядком в Вашей квартире и всегда сможет информировать Вас о текущем состоянии дел.

Итак, счастье ли это, или обуза, иметь заветный «домик у моря», решать Вам. Надеюсь, статья будет информативной и полезной.

С уважением, Лев Степанов.