Рынок загородной недвижимости Геленджика характеризуется относительной ценовой стабильностью, особенно на фоне динамики цен на городскую недвижимость.

Цены

Коттеджный рынок нельзя назвать массовым. Высокие цены на предложения коттеджей, таун-хаузов и квартир в малоэтажных домах и их стабильная положительная динамика обусловлены влиянием следующих основных факторов:

• общий рост спроса на загородную недвижимость;
• ограниченность земель, пригодных для коттеджной и малоэтажной застройки с точки зрения юридической и инженерной осуществимости проекта;
• общий рост цен на земельные участки.

Кто занимается продажей

Приобретать загородную недвижимость в Геленджике можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов. В каждой компании, занимающейся недвижимостью, существует направление по загородной недвижимости. В зависимости от размеров самого агентства недвижимости, загородную недвижимость может продавать как один риэлтор, так целый департамент. В департаменте могут быть специалисты, занимающиеся разными направлениями. Например, специалисты по первичному рынку загородной недвижимости, специалисты по вторичному рынку загородной недвижимости, специалисты по элитной загородной недвижимости и т. п.

Самостоятельная покупка или привлечение брокера

Покупающие недвижимость за городом люди делятся на две категории: те, которые самостоятельно ищут подходящий объект, и те, которые обращаются за помощью к профессионалам. В первом случае затрачивается огромное количество времени, сил, нервов и попадается великое множество «подводных камней», о которых человек, в силу своей неосведомленности в этом вопросе, попросту не догадывался.

Вторая категория покупателей предпочитает найти профессионала в сфере загородной недвижимости. Специалист поможет соотнести желания и возможности, найти золотую середину в этих аспектах, а также сэкономить время и деньги своего клиента.

По мнению экспертов, с каждым годом отношения покупателей и риэлторов становятся все более цивилизованными. Клиенты больше не боятся обращаться за услугами в агентства недвижимости. Даже наоборот, предпочитают прийти на начальной стадии — на этапе принятия решения о поиске недвижимости за городом.

Очень часто за услугами агентств недвижимости обращаются продавцы, у которых есть сложности со сбором или оформлением документов. Услугами брокера пользуются те клиенты, которые занимаются дистанционной продажей (дом или участок расположены в другом регионе или на большом удалении от постоянного проживания продавца).

Виды загородной недвижимости

В силу своей новизны рынок загородной недвижимости Геленджика имеет свои особенности. К первоочередным проблемам, с которыми сталкиваются специалисты, относятся:

• длительность сделок по времени;
• несформированность рынка;
• отсутствие четкой сегментации внутри этой ниши;
• разброс цен;
• отсутствие четких правил продаж только что построенных иди находящихся в стадии строительства коттеджных поселков;
• большие расстояния между объектами;
• несформированность отношений ипотечных банков и продавцов загородной недвижимости.

Специалисты еще одной согбенностью называют тот факт, что основными игроками на рынке загородной недвижимости являются частные продавцы и покупатели. Одни хотят побыстрее и подороже продать, вторые — подешевле купить. И последний также важный фактор — отсутствие у многих объектов правильно оформленных и подлинных документов. Все эти факторы так или иначе влияют на состояние рынка, а также активность продавцов и покупателей.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Строящиеся коттеджные поселки составляют рынок первичного загородного жилья. Собственниками такой недвижимости выступают девелоперы (застройщики). Они являются продавцами. Эти объекты могут продаваться на нулевом цикле строительства., во время возведения дома либо после завершения объекта.

На вторичный рынок загородной недвижимости Геленджика попадают земельные участки, дачи, дома, а также новые объекты в коттеджных поселках, которые выставляются на продажу собственниками жилья, чаще физическими лицами.

Виды недвижимости

Существует несколько способов предложения объектов на рынке коттеджных поселков:

• готовые объекты, по которым завершено иди ведется строительство, или если компания распланировала, на каком участке какой коттедж строится;
• участки с подрядом, когда застройщик продает участки, предлагая покупателю выбирать из нескольких вариантов проектов домов, выполненных в едином концептуальном стиле;
• участки без подряда, когда покупатель покупает участок, а строительством дома занимается самостоятельно;
• совокупность нескольких вариантов предложения, когда в поселке продаются объекты и участки с подрядом (или без подряда).

Распространенные варианты

Наиболее распространенные варианты предложения на сегодняшний день — готовые объекты, доли участок с подрядом и без. Спрос на эти объекты примерно одинаков. Одной из тенденций рынка загородной недвижимости Геленджика является ограничение застройщиками архитектурных стилей в одном коттеджном поселке. Сегодня большинство девелоперов стараются учитывать тенденции спроса, и предлагать поселки в едином архитектурном стиле. Например, даже если предлагаются участки без подряда, то в некоторых поселках индивидуальный стиль коттеджа должен быть согласован в застройщиком. При этом наблюдается следующая зависимость: чем выше класс, тем выше доля предложения в виде уже готовых объектов. Очень важно после строительства и сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости правильно организовать вывоз мусора, так как покупатели в последнее время очень часто интересуются экологией и чистотой вокруг дома.

Сегментация покупателей

По мнению экспертов, спрос на загородное жилье обусловлен следующими тенденциями:

• Потенциальный покупатель желает получить высокое качество жизни по доступной цене. Этот подход характерен для покупателей сегмента эконом- и частично бизнес-класса.
• Представители среднего класса с доходом средним и выше среднего составляют основную массу покупателей загородного жилья. Это потребитель, готовый вкладывать свои средства в загородную недвижимость, в том числе с использованием ипотечных кредитов. Эта группа потенциальных покупателей ожидает сегодня от рынка соответствующих предложений.
• Покупатели, на которых рассчитаны проекты загородных домов эконом-класса, — это активные городские жители среднего возраста, желающие вывезти своих детей или пожилых родителей на природу.

Возраст родителей, возраст детей

Чаще всего покупатели загородного дома — люди допенсионного возраста, 80% — 30-50 лет. 10% — предпенсионный возраст, 10% до 30 лет. Средний возраст потенциального покупателя — 40 лет. Возраст детей, соответственно, от 5 до 20 лет.

Профессиональная принадлежность

Можно выделить следующие группы покупателей недвижимости в коттеджных поселках:

1. Топ-менеджеры крупных компаний — западных или российских, хорошо «стоящих на ногах». Это наемные работники, специалисты с высоким «белым» заработком.
2. Менеджеры среднего звена небольших и средних компаний.
3. Предприниматели, владельцы собственного бизнеса разного уровня (и крупного, и среднего, и малого). Направления бизнеса весьма разнообразны — от сферы услуг до строительства и производства. Это более многочисленная группа покупателей. Возраст этой группы, как правило, от 40 до 55 лет. Часто покупают недвижимость для себя, чтобы городскую квартиру оставить взрослым детям.
4. Высокооплачиваемые специалисты высокодоходных отраслей экономики.
5. Публичные люди.
6. Иностранные специалисты.
7. Государственные чиновники.

Образование

Как правило, высшее. Эксперты отмечают, что потенциальные покупатели — люди образованные, интеллигентные. Некоторые имеют по два высших образования. Это соответствует их профессиональному и социальному статусу, специфике работы.

Образ и стиль жизни

Достаточно стандартный для группы потребителей, формирующих основной спрос на загородные дома эконом-класса: работа, бизнес-встречи, занятия спортом, отдых за границей 1-2 раза в год, посещение баров и ресторанов. Важнейшей составляющей жизни таких людей является работа.

В целом потенциальные покупатели — успешные личности, люди активной жизненной позиции. умеющие добиваться поставленных целей, живо интересующиеся окружающим миром. Также таким людям присуще умение рисковать в разумных пределах и отсутствие страха перед новизной.

Доход покупателя

По мнению экспертов, потенциальный покупатель недвижимости в коттеджных поселках Геленджика эконом-класса в основном для своего приобретения использует рассрочку от застройщика или привлекает заемные средства (оформляет жилье в качестве предмета залога; берет кредит в собственной фирме, берет кредит в банке, оформляет ипотеку под имеющуюся городскую недвижимость). Размер заемных средств составляет порядка 70-80%.

Среднемесячный доход потребителя в сегменте загородного жилья эконом-класса должен составлять не менее $1000-1600 на каждого члена семьи, в бизнес-классе не менее $2500 на одного члена семьи. По некоторым мнениям, доход на одного члена семьи должен составлять от $5000 до $10 000. Доход покупателей, использовавших единовременную плату (единичные случаи), эксперты оценивают весьма образно — «счет идет не на десятки тысяч рублей, а на сотни тысяч». Достоверные данные о величине доходов потребителей узнать практически невозможно.

Количество человек в семье

Практически все потенциальные покупатели — люди, имеющие семью. Наличие детей — характерно для семьи, покупающей загородный дом в Геленджике. В большинстве своем наличие детей является одним из основополагающих мотивов для переезда за город на постоянное место жительства или покупки дачи. Количество детей в основном от 1 до 3. Также имеются бабушки и дедушки. Итого количество человек в семье от 3 до 6 (в среднем 3-4).

Регион проживания покупателя

На сегодняшний день большая часть всех потенциальных покупателей, обращающихся в агентства недвижимости Геленджика, являются жителями города (70%) и Краснодарского края (20%). Порядка 10% — это категория граждан, которые работают в северных регионах, но желают переехать в Геленджик или иметь загородное жилье.

Жилищные условия

Среди потенциальных покупателей, ищущих возможность приобретения жилья в коттеджном поселке, подавляющее большинство имеют одну или несколько отдельных квартир. Нередко одну из имеющихся квартир продают с тем, чтобы оплатить покупку загородного дома.

Другой сегмент покупателей — это люди, имеющие дачу или жилье в городе, они уже имеют определенную приверженность к проживанию за городом, у них присутствует более четкое представление о жилье и инфраструктуре, какие им хотелось бы иметь.

Достаточно малочисленной представляется категория людей, пока не имеющих детей и своего жилья, но желающих вести здоровый и прозападный образ жизни, имея загородный дом.

Мотивы выбора домовладения

Мотивы приобретения загородной односемейной недвижимости могут быть различными в зависимости от потребностей конкретного покупателя. также они зависят от наличия или отсутствия собственной квартиры в городе. Так, для большинства покупателей с собственной недвижимостью в городе, планирующих покупку загородного жилья, основным мотивом может являться желание иметь дом для отдыха, для регулярного выезда на природу и летнего проживания (также актуально при наличии детей).

Для покупателей, не имеющих собственной квартиры в городе, основным стимулом приобретения загородной недвижимости может являться более низкая цена за кв. м., нежели на городские квартиры при более высоком комфорте. Хотя общий бюджет будет больше.

Цели приобретения

Можно выделить следующие цели приобретения жилья в коттеджном поселке:

1. дополнительное жилье за чертой города;
2. постоянное местожительство по причине невозможности приобретения жилья такого же качества и за те же денежные средства в городе;
3. вложение свободных денежных средств (инвестиции) в недвижимость Геленджика для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду;
4. модная тенденция: беря пример с западного образа жизни, многие граждане имеют желание сменить городское проживание на проживание в пригороде недалеко от города, на природе, уединенно в собственном доме.

По данным экспертов, в коттеджных поселках приобретают недвижимость для: постоянного проживания — около 29% населения, для временного проживания — 24%, и для смешанного (временное для работающих и постоянное для неработающим членов семьи) — 22%.

Принятие решения о покупке загородного дома

Покупка загородного дома требует значительного вложения средств, сил и времени покупателя, поэтому покупатели достаточно серьезно подходят к этому вопросу. Общая схема процесса принятия решения о покупке или строительстве загородного дома выглядит следующим образом:

1. Осознание потребности в покупке загородного дома, оценка всех видимых плюсов и минусов;
2. Телефонное обращение по рекламному носителю (сайт компании-застройщика или компании-продавца, реклама в специализированных печатных изданиях, растяжки и рекламные щиты вдоль крупных городских магистралей);
3. Изучение и анализ информации сайта компании-застройщика или компании-продавца;
4. Визит на строящийся объект. Предварительный визит в офис компании в целях получения детальной информации. Возможны организованные застройщиком встречи покупателей со строителями и представителями отдела продаж;
5. Одновременное обращение в несколько компаний, предлагающих объекты в коттеджных поселках. Сбор информации об общей ситуации на рынке, об имеющихся предложениях;
6. Стоит обязательно обратить внимание на то, имеется ли около дома контейнер для мусора;
7. Сбор и анализ информации о предлагаемых продавцами особенностях объектов и правовых условиях сделки, схемах оплаты, возможностях приобретения в кредит или оформления ипотеки;
8. Соотнесение выбранного объекта и финансовых возможностей. Если полученной информации достаточно и объект удовлетворяет запросам покупателя, то принимается решение о покупке недвижимости у конкретного застройщика. Если остаются какие-либо сомнения, то потенциальный покупатель либо откладывает покупку на неопределенный срок, либо снова начинает искать объекты недвижимости, но уже, возможно, в других сегментах рынка (вторичный рынок, индивидуальные коттеджи, земельные участки). На этом этапе покупатель может привлекать услуги профессионального риэлтора.
9. Визит в офис компании-застройщика или продавца для уточнения условий сделки, графика платежей, получения типового договора купли-продажи. Определение приемлемого для покупателя варианта оплаты.